종부세 공동명의 1주택 2주택 과세대상과 세금 납부
요즘 종부세에 대한 논의가 뜨겁습니다. 종부세 공동명의 1주택 2주택 관련하여 종부세에 대한 유형별 과세대상을 한 번 알아봅시다. 주택부속토양까지 포함한 주택의 경우, 공제금액이 6억 원 까지 공제되는데요. 이건 1세대 1주택자의 경우 9억 원까지 공제되는 거라고 합니다. 그리고 종합합산 땅의 경우, 대지와 잡종지 등이 포함되는데요. 여기는 5억 원이 공제되죠. 그리고 별도합산 땅은 상가와 사무실 부속부지를 의미하는데요. 여기는 총 80억 원까지 공제된다고 합니다.
여기저기서 공부세 고지서가 접수되고 종부세 납부시기가 가까워짐에 따라 문의하시는 분들이 많이 생깁니다. 이럴땐 무료로 여러가지 궁금한 질문들을 세무사에게 물어보세요. 생각보다 친절히 답변을 해주고 도움을 많이 받을 수 있습니다.
우선 제일 파격적인 것은 최대 6%까지의 증가율입니다. 기존의 종부세율은 0.6%~3.2%였지만 종부세 세율이 1.2%~6%로 상승했습니다. 물론 건물을 보유하고 있는 모든 사람에게 적용되는 것은 아닌데요. 적용 대상은 딱 정해져 있으며 개정된 비율은 달성한 집의 수와 조정 대상 지역에 있는가의 결과에 따라 달라집니다. 만약에 본인이 고가의 집을 3채 이상 보유하고 있고, 모든 건물이 강남과 같은 조정 대상 지역에 있다고 한다면 제일 큰 세율을 적용 물어내게 되겠죠. 그 계산 법은 아래에 기재해두겠습니다.
종부세란
부동산(real estate)을 하다 보면 여러 가지 세금에 대해 알아보게 되는데, 이번 글은 그중에서 종부세에 대해서 한번 알아보려고 합니다. 종합부동산(real estate)세라고 하며 지방 단체에서 부과하는 일정 기준의 토지와 주택, 건물에 대한 국세청에 별도로 추가하여 누진세율을 적용하여 국세를 부과한 세금을 말합니다. 한마디로 토지와 주택까지 목표에 함유해 지방자치에서 종합토지세를 부과하는 것과 별도로 국세청에서 국세로 부과하는 부수적으로 누진세의 일부인 겁니다.
공동명의 종부세 계산방법
종부세 계산 방법에 대해 알려드리겠습니다. 하지만 이제는 임대의무기간이 지난다면 받을 수 없게 됩니다. 그 외의 장기임대인 사례에는 의무기간이 8년에서 10년으로 연장됩니다. 종부세 세율 인상의 사례에는 조정 대상 지역의 경우 2주택인 사례에 전체적으로 증가하였으며, 조정 대상 지역이 아닌 곳이라면 3주택 이상에서 상향되게 됩니다. 상향된 종부세율은 1.2 - 6%입니다. 123.5억이 초과한 경우라면 6%가 적용됩니다. 2019년 기준으로 봤을 때는 종부세 정해진 대상자는 전체인구의 1%인 51만 1,000명이 일치된다고 합니다.
오피스텔 종부세나 법인 종부세의 경우는 좀더 면밀히 사전에 검토를 진행할 필요가 있습니다. 리스크가 더욱 커지기 때문이죠. 이 경우 자문을 받는것이 혼자서 대처할 때 보다 효과가 좋은 편입니다.
종부세 공동명의 2주택 더 알아보면 요즘 누구나 가릴 것 없이 종부세에 관한 관심이 끊이질 않는 것 같습니다. 종합부동산(real estate)세라는 것은 부동산(real estate)을 얼마만큼 보유하고 있는지에 따라 조세의 부담 비율을 다르게 해서 납세의 동등한 형평 판을 높인 국세를 이야기합니다. 그냥 단순하고 쉽게 생각해보면, 주택분 종합부동산(real estate)세와 땅에 대한 종합부동산(real estate)세를 더한 금액을 의미하는 것이죠.
현재, 1주택 종부세 기준은 공시된 가격 9억원 초과인데 1인 가구가 2주택 이상 보유를 하고 있으면, 합산 가격이 6억이 넘으면 이를 내야 합니다.
1주택 종부세 공동명의 세금 납부
1가구 1주택 종부세 공동명의의 경우도 설명드리겠습니다. 부부 공동명의 주택에 대해서는 종부세 세액공제를 해주지 않는 사유는 뭘까요. 나라의 설명은 이런 것입니다. 종부세는 개인별로 과세하죠. 그러므로 A 부동산을 부부가 절반씩 공동 가지고 있다고 합니다고 하면, 남편과 아내에 대해 각각 6억 원을 빼주고 각각 6억 원을 넘는 부분에 대해서만 각각 종부세를 냅니다. 즉 이 집이 공시된 가격 12억 원이 초과하지 않게 되면 이 부부는 종부세를 내지 않게 됩니다.
반면 1세대 1주택자 단독명의는 9억 원까지 빼줍니다. 그러므로 즉 단독명의는 공시된 가격이 9억 원을 넘는 부분에 대해서 종부세를 내야 합니다. 부부 공동명의(6억+6억)는 단독명의(9억 원)보다 공제를 더 해주기 때문에 종부세 세액공제 혜택까지 주면 혜택이 과하다는 게 정부 설명입니다.
행정부처의 설명도 일리는 있습니다만, 12억 원이 넘는 집을 가진 장기보유자와 고령자에 대해서는 부부 공동이름으로 했다는 사유로 세액공제를 못 받아 종부세를 더 내는 게 억울하지 않느냐는 목소리도 있습니다.
공시된 가격 15억 원에, 주택소유자 나이는 75세, 보유 기간은 15년을 집안 해서 계산해 봤습니다. 2022년 기준으로 봤을때 공동명의는 703만 원, 그리고 단독명의는 640만 원의 보유세를 내게 됩니다. 같은 집을 부부 공동이름으로 등기했기 때문에 1년에 보유세를 63만 원이나 더 내는 게 억울하다고 외치는 것도 일리는 있기 때문에 보입니다.
1가구 2주택 공동명의 세금 납부
1가구 2주택 공동명의인 집이 2채일 경우도 따져봤습니다. 이때도 부부 공동명의가 종부세 계산 시 불리할까요? 공시된 가격 10억 원인 집 2채(조정대상지역 집안) 보유하셨다면 아래와 같습니다. 다주택 종부세는 당연히 1주택자보다 좀 더 미리 준비하셔야 합니다.
집 2채를 단독이름으로 보유하고 있으면 보유세가 제일 많이 출연하는 것은 당연합니다. 그런데 A 주택과 B 부동산을 부부가 각각 절반씩 어느 부분을 보유하고 있는 경우(2채 공동명의), 그리고 A 주택은 남편 개인 이름으로, B 주택은 아내 개인 이름으로 보유하고 있는 경우(각자 단독명의)는 어떨까요?
보유세 옆에서는 각자 단독명의가 엄격히 이로운 것으로 나옵니다. 이번 연도는 보유세가 100만 원 정도 차이 나는데 2022년에는 보유세 차이가 무려 748만 원(2,020만 원-1,272만 원)로 벌어집니다. 집 2채의 경우라도 종부세에서 부부 공동명의가 크게 불리하다는 얘기입니다. 왜 불리한 것인지 이해 되시나요? 이해가 안되신다면 많은 질문을 해보시기 바랍니다. 질문을 하다보면 문제가 저절로 풀립니다.
1세대 1주택자에 적용되는 종부세 세액공제 때문이 아닙니다. 이는 바로 2채 공동명의의 경우 남편과 아내의 종부세를 계산할 때 두 사람 모두 중과된 세율(조정대상지역 2주택 혹은 3주택)이 적용되기 때문입니다. 조정대상지역 주택 2채에 대해 각각 어느 부분을 절반씩 보유하고 있는 부부에 대해서는 각자가 모두 집을 2채를 가진 것으로 봐서 중과된 세율을 적용하는 겁니다.
반면 각자 이름으로 보유하고 있다고 한다면 두 사람 모두 1주택자라고 봐서 각각 완화된 종부세 세율을 적용하기 때문 공동명의보다 훨씬 적은 보유세를 내게 됩니다. 즉 다주택자도 부부 공동명의보다는 각자 명의를 하는 것이 종부세 절감 효능이 크다고 볼 수 있습니다. 부부 공동명의를 많이 하는 경우에서 좀 당혹스럽게 느껴지는 집도 있을 것으로 보입니다만, 종부세가 과세이기 때문에 개인별로 주택 수를 세는 것은 당연하고 지분 소지도 주택 소유로 봐야 한다는 게 기획재나라의 설명입니다.
